Kabarumat.co – Belakangan ini, media sosial ramai membicarakan sebuah video yang menampilkan perselisihan antara pemilik rumah dan keluarga penyewa di Surabaya. Persoalan tersebut bermula ketika Bambang, yang membeli rumah itu pada tahun 2014, meminta penghuni untuk mengosongkan rumah yang telah lama mereka tempati. Namun, permintaan tersebut tidak dipenuhi. Sebaliknya, pihak penyewa meminta uang kompensasi sebesar Rp60 juta sebagai syarat untuk mengosongkan rumah.
Berdasarkan informasi yang beredar, keluarga penyewa mengaku telah menghuni rumah tersebut secara turun-temurun sejak masa kakek atau nenek mereka. Selama menempati rumah itu, mereka juga disebut sudah tidak lagi membayar uang sewa. Peristiwa ini kemudian memunculkan pertanyaan mengenai bagaimana pandangan hukum Islam terhadap tindakan penyewa yang menuntut kompensasi kepada pemilik rumah ketika masa sewa telah berakhir atau saat kepemilikan rumah berpindah tangan melalui jual beli.
Hukum Menjual Rumah yang Masih Disewakan
Sebelum mengkaji apakah penyewa memiliki hak untuk menuntut kompensasi, terlebih dahulu perlu dipahami bagaimana status hukum penjualan rumah yang masih terikat dalam akad sewa. Pembahasan ini penting karena penentuan hak dan kewajiban antara pemilik dan penyewa sangat bergantung pada keabsahan akad jual beli serta keberlangsungan akad ijarah yang telah disepakati.
Dalam fikih muamalah, akad ijarah termasuk akad yang bersifat lazim (mengikat). Oleh karena itu, selama jangka waktu sewa belum berakhir, hak penyewa untuk menikmati manfaat dari objek sewa tetap berlaku dan wajib dihormati. Peralihan kepemilikan melalui jual beli tidak serta-merta menghapus atau membatalkan akad sewa yang telah ada sebelumnya. Ketentuan ini dijelaskan oleh Syekh Ibrahim al-Bajuri dalam Hasyiyah al-Bajuri sebagai berikut:
ولا تبطل الإجارة أى سواء كانت واردة على العين أم على الذمة لأنها عقد لازم كالبيع فلا تنفسخ بالموت___ ولا ببيع العين المؤجرة سواء باعها للمكتري وهو ظاهر أو لغيره ولو بغير إذن المكتري
Artinya, “Akad sewa tidak menjadi batal, baik sewa yang berkaitan dengan suatu benda tertentu maupun yang menjadi tanggungan (dzimmah), karena ijarah merupakan akad yang mengikat sebagaimana akad jual beli. Oleh sebab itu, akad tersebut tidak menjadi fasakh (batal) karena adanya kematian… Demikian pula akad sewa tidak batal hanya karena barang yang disewakan dijual, baik dijual kepada penyewa sendiri—dan hal ini sudah jelas—maupun kepada pihak lain, meskipun tanpa izin dari penyewa.” (Syekh Ibrahim al-Bajuri, Hasyiyah al-Bajuri, Mesir: Isa al-Halabi, 1922, jilid II, hlm. 29).
Merujuk pada penjelasan di atas, pembelian rumah oleh Bambang pada tahun 2014 merupakan transaksi yang sah menurut hukum Islam. Namun, beralihnya kepemilikan rumah tersebut tidak menghapus hak penyewa yang telah timbul dari akad ijarah. Dengan demikian, sebagai pemilik baru, Bambang tetap berkewajiban menghormati akad sewa yang masih berlangsung hingga berakhir sesuai dengan jangka waktu yang telah diperjanjikan.
Hak Penyewa atas Kompensasi dalam Fikih
Adapun mengenai tuntutan kompensasi yang diajukan oleh penyewa, fikih muamalah pada dasarnya mengenal konsep radd al-ujrah, yaitu pengembalian sebagian uang sewa kepada penyewa. Akan tetapi, hak tersebut tidak muncul dalam setiap keadaan. Pengembalian uang sewa hanya dapat dilakukan apabila objek sewa (al-‘ain al-mu’jarah) mengalami kerusakan atau kehilangan manfaatnya sebelum masa sewa berakhir.
Sebagai ilustrasi, apabila seseorang menyewa sebuah rumah selama satu tahun, kemudian pada bulan kelima rumah tersebut roboh sehingga tidak lagi dapat ditempati, maka akad ijarah menjadi batal untuk sisa masa sewanya. Dalam kondisi seperti ini, pemilik wajib mengembalikan bagian uang sewa yang sebanding dengan sisa waktu yang tidak lagi dapat dimanfaatkan oleh penyewa. Hal ini sebagaimana diterangkan oleh Imam al-Mawardi:
فصل فَلَوْ اِنْهَدَمَتْ الدَّارُ فِي أَثْنَاءِ الْمُدَّةِ اِنْفَسَخَتْ الْإِجَارَةُ فِيْمَا بَقِيَ وَرُدَّ مِنَ الْأُجْرَةِ مَا قَابَلَهُ
Artinya, “Apabila rumah yang disewakan roboh di tengah masa sewa, maka akad sewa menjadi batal untuk sisa waktunya, dan bagian uang sewa yang sebanding dengan sisa masa tersebut wajib dikembalikan.” (Imam al-Mawardi, al-Hawi al-Kabir, Beirut: Dar al-Kutub al-‘Ilmiyyah, 1999, jilid III, hlm. 319).
Apabila ketentuan tersebut dikaitkan dengan kasus di atas, rumah yang menjadi objek sengketa tidak mengalami kerusakan, tidak kehilangan manfaatnya, dan masih layak untuk dihuni. Persoalan muncul karena pemilik baru meminta penyewa mengosongkan rumah setelah masa sewa berakhir. Oleh sebab itu, dari perspektif fikih, penyewa tidak memiliki dasar untuk menuntut ganti rugi atau kompensasi.
Kewajiban Mengembalikan Rumah Setelah Masa Sewa Berakhir
Dalam fikih muamalah, akad ijarah hanya memberikan hak kepada penyewa untuk memanfaatkan barang selama jangka waktu yang telah disepakati. Akad tersebut tidak memindahkan kepemilikan barang kepada penyewa. Oleh karena itu, ketika masa sewa berakhir, hak penyewa atas manfaat rumah tersebut juga berakhir.
Konsekuensinya, penyewa berkewajiban mengembalikan rumah kepada pemilik dalam keadaan telah dikosongkan sehingga pemilik dapat kembali menguasainya. Ketentuan ini ditegaskan oleh Imam Abu Ishaq asy-Syirazi dalam at-Tanbih fi al-Fiqh asy-Syafi’i:
وإن انقضت الإجارة لزم المستأجر ردّ العين، وعليه مؤنة الرد
Artinya, “Apabila masa sewa telah berakhir, penyewa wajib mengembalikan barang yang disewa kepada pemiliknya, dan biaya pengembaliannya menjadi tanggung jawab penyewa.” (Abu Ishaq asy-Syirazi, at-Tanbih, Beirut: ‘Alam al-Kutub, 1983, jilid I, hlm. 125).
Lebih lanjut, apabila penyewa tetap menguasai atau menempati rumah setelah masa sewa berakhir tanpa hak, maka ia berkewajiban membayar ujrah al-mitsl, yaitu upah sewa yang berlaku secara wajar selama masa penggunaan tersebut. Imam ar-Rauyani menjelaskan:
الأجرة فيما زاد على المدة إن كان ممتنعًا من الرد يلزمه أجر المثل لزيادة المدة استعملها أو لم يستعملها وإذا لم يكن ممتنعًا من الرد لا يلزمه أجر المثل إلا بالاستعمال لأن عليه التخلية فقط لا يكلف بالرد
Artinya, “Apabila penyewa menahan barang setelah masa sewa berakhir dan enggan mengembalikannya, maka ia wajib membayar upah sewa yang lazim (ujrah al-mitsl) atas masa tambahan tersebut, baik barang itu digunakan maupun tidak. Sebaliknya, apabila ia tidak menahan barang dan hanya belum menggunakannya, maka ia tidak berkewajiban membayar upah tersebut kecuali apabila ia benar-benar memanfaatkannya, karena kewajibannya hanya mengosongkan barang dan bukan mengantarkannya kembali.” (Imam ar-Rauyani, Bahr al-Madzhab, Beirut: Dar al-Kutub al-‘Ilmiyyah, 2009, jilid VII, hlm. 205).
Tinjauan Kompilasi Hukum Islam
Ketentuan serupa juga dapat ditemukan dalam Kompilasi Hukum Islam (KHI). Pasal 299 menyatakan bahwa apabila kerusakan pada barang sewaan mengurangi manfaat yang menjadi tujuan akad, penyewa berhak memilih antara membatalkan akad atau meminta pengurangan nilai sewa.
Selanjutnya, Pasal 303 KHI menegaskan bahwa apabila akad sewa berakhir sebelum waktunya karena suatu keadaan yang bukan disebabkan oleh kesalahan penyewa, maka penyewa berhak memperoleh pengembalian uang sewa secara proporsional sesuai sisa masa sewa yang tidak dapat dinikmati.
Sementara itu, setelah masa sewa berakhir, penyewa tetap berkewajiban menyerahkan kembali barang sewaan kepada pemilik. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 301 KHI yang menyatakan:
“Penyewa wajib memelihara barang sewaan dan mengembalikannya kepada pemilik dalam keadaan baik setelah berakhirnya jangka waktu sewa.”
Penutup
Berdasarkan uraian di atas, dapat dipahami bahwa hukum Islam membedakan secara tegas antara hak kepemilikan (milk) dan hak memanfaatkan suatu barang melalui akad ijarah. Penjualan rumah yang masih dalam masa sewa tidak membatalkan akad ijarah, sehingga pemilik baru tetap berkewajiban menghormati hak penyewa sampai berakhirnya masa sewa sesuai perjanjian.
Sebaliknya, setelah masa sewa berakhir, penyewa tidak lagi memiliki hak untuk tetap menguasai rumah tersebut dan wajib mengembalikannya kepada pemilik. Dalam fikih memang dikenal konsep radd al-ujrah, namun ketentuan ini hanya berlaku apabila objek sewa mengalami kerusakan, kehilangan manfaat, atau tidak dapat digunakan sebelum masa sewa berakhir. Oleh karena itu, tidak terdapat dasar fikih yang memberikan hak kepada penyewa untuk meminta kompensasi semata-mata karena rumah dijual atau karena pemilik baru meminta rumah dikosongkan setelah masa sewanya berakhir.
Meskipun demikian, sengketa sewa-menyewa dalam praktik sering kali melibatkan aspek sosial, psikologis, dan kemanusiaan yang tidak selalu dapat diselesaikan hanya melalui pendekatan normatif. Oleh sebab itu, penyelesaian secara musyawarah, mediasi, dan kesepakatan yang menguntungkan kedua belah pihak tetap menjadi pilihan yang paling bijaksana untuk menjaga keadilan sekaligus keharmonisan hubungan antarpihak.